Arbeidet som var utført, var ikke en totalrenovering, bare en delvis oppussing., Foto: Håkon Mosvold Larsen / NTB
Kalte leiligheten «totalrenovert» – det skulle straffe seg
Boligselgerne beskrev leiligheten som godt vedlikeholdt og totalrenovert. De ordene skulle koste dem flere hundre tusener.
Denne artikkelen er tidligere publisert i Finansavisen
Når man selger en bolig, ønsker man gjerne å vise boligen fra sin beste side og skryte litt ekstra av den. Men det kan også straffe seg. Det erfarte et par som solgte en leilighet i Bærum.
I salgsoppgaven ble det opplyst at det hadde funnet sted en totalrenovering av seksjonen, at badet var relativt nytt med selvsagte vegger og gulv, og at badet var ventilert. Det ble også opplyst at sikringsskapet var fra 2011 med automatsikringer.
Flere feil
Men da ny eier overtok ble det oppdaget at langt fra alt var som kjøper hadde forventet: Et eksempel var at kjøleskapet ble varmt ved bruk av stekeovnen. Det ble hentet inn både en elektriker som oppdaget flere feil på det elektriske anlegget. I tillegg fant en takstmann ut at sluket var originalt fra byggeår, at membransystemet ikke var klemt til sluket, at kjøkkenet manglet automatisk vannstopper og at kjøleskap og komfyr var montert i veggskap som ikke hadde ventilasjon.
Arbeidet som var utført var altså ikke en totalrenovering, men bare en delvis oppussing.
Ny kjøper gikk til sak mot selgerne, men tapte i tingretten. Da valgte kjøperen å anke og Borgarting lagmannsrett kom til motsatt konklusjon: Kjøperen fikk et prisavslag på 320.000 kroner, eller 7,5 prosent av leilighetens kjøpesum.
Avgjørende
Av dommen kommer det frem at ordlyden i salgsdokumentasjonen var av avgjørende betydning.
I presentasjonen heter det at leiligheten er «godt vedlikeholdt og ble sist renovert i 2011». Senere heter det: «Totalrenovert innvendig seksjon». Videre heter det at det er renovert røropplegg samt sikringsskap og diverse kurser. «Samlet sett gir dette en forventning om at leiligheten som sådan holder en god standard», heter det i dommen. Også egenerklæringen tilsier at det ble gjort en full oppussing av baderommet i 2011.
«Salgsdokumentasjonen får betydning for hvilke forventninger kjøper vil ha til leiligheten» heter det i dommen, og videre: «Salgsoppgaven lest i sammenheng gir etter lagmannsrettens syn objektivt grunnlag for å forvente at badet ble bygget i 2011».
Lagmannsretten påpeker at det ikke er snakk om luftige karakteristikker av en eiendom i salgsfremmende formål, som for eksempel «tiltalende». Både renovert, totalrenovert og et baderom fra 2011 er nokså presise beskrivelser av egenskaper, heter det i dommen.
Økning i konflikter
Boligselgerne og boligkjøperen som havnet i denne konflikten er langt fra alene. En stor andel av kjøperne krever erstatning på grunn av ting de har oppdaget ved boligen.
Mange av disse har en boligselger- eller boligkjøperforsikring. Kommer ikke partene til enighet i en sak der forsikringsselskap er involvert, er det Finansklagenemda eierskifte som er første klageinstans.
I 2023 fikk Finansklagenemda eierskifte inn hele 988 klagesaker, en økning på 23 prosent fra året før.
Flest klagesaker omhandler tvister om taklekkasje, feil ved bad, el-anlegg og drenering.
I fjor økte også andelen forbrukere som fikk medhold kraftig, hele 75,5 fikk helt eller delvis medhold i alle sakene som ble avgjort av sekretariatet.
Loven endret
I 2022 ble avhendingsloven endret. Den mest sentrale endringer var at det ikke lenger er tillatt å selge en bolig «som den er», til en forbruker. Det betyr at selgers i utgangspunktet kan være ansvarlig for alle skjulte feil og mangler som oppdages ved boligen.
Det skal likevel gjøres en vurdering av hva kjøper kunne forvente ut ifra boligens alder, type, synlig tilstand og opplysninger som ble gitt ved salget. Det stilles også strengere krav til hvilke opplysninger som skal fremgå i en tilstandsrapport som utarbeides ved salget
Likevel fortsetter konfliktene altså å renne inn.
Kommunale avgifter
En fersk avgjørelse fra Finansklagenemda handler også om opplysningene som ble gitt ved boligsalget. Selgeren opplyste om at det var tale om salg av en eierseksjon, og at årlige kommunale avgifter var kr. 12.500.
En stund etter overtakelsen reagerte kjøper over at størrelsen på de kommunale avgiftene ikke stemte: for det første var ikke eiendomsskatten tatt med, for det andre var de kommunale avgiftene langt høyere enn forventet. I virkeligheten var utgiftene rundt 8.000 kroner høyere i året.
Fikk prisavslag
Kjøper krevde et prisavslag på drøye 200.000 kroner. Her ble det avdekket at leiligheten faktisk besto av to seksjoner, som var blitt slått sammen til én leilighet fysisk, men ikke omregistrert. Dette påvirket både de kommunale avgiftene og eiendomsskatten.
Nemnda konkluderte med at både megler og selger burde ha avdekket dette, og konkluderte med at kjøperen skulle ha en erstatning.
Nemda mente imidlertid at kjøper hadde tatt for godt i, og fastsatte prisavslaget til 50.000 kroner.
Tilstandsgrad
Tilstandsgrad (TG) i en tilstandsrapport
- TG0 – Ingen avvik (ingen tegn til slitasje)
- TG1 – Mindre eller moderate avvik (normal mindre slitasje, men i god stand)
- TG2 – Vesentlige avvik (betydelig nedslitt, og behov for reparasjon eller utbedring innen noen få år
- TG3 – Store eller alvorlige avvik (nærmest behov for umiddelbar utbedring)
Lekkasje
Også i en annen avgjørelse tidligere denne måneden fikk boligkjøperen medhold, dette gjaldt en enebolig oppført i 1994. I tilstandsrapporten ble takkonstruksjonen gitt tilstandsgrad 1 (TG 1), og det ble opplyst at «kaldloft er tørt og luftig».
Taktekking ble gitt TG 2, og det ble påpekt at taket var dekket av snø, og utelukkende vurdert ut ifra alder. Kort tid etter overtakelsen reklamerte kjøper over lekkasje på kaldloftet. Reklamansjonsrapporten viste høye fuktverdier, svertesopp og råte i treverket. Takstmannen påpekte at fuktmerker var synlig på bilde tatt i forbindelse med utarbeidelse av tilstandsrapporten, og at man hadde sett skadene dersom loftet hadde blitt befart. Nemnda kom til at det forelå en mangel, og ga kjøper medhold, og et prisavslag på 250.000 kroner.
