Boligkrisen fører til krymping av boligene

Denne artikkelen ble først publisert i Kapital.

Nyboligmarkedet er inne i sitt tredje kriseår på rad, og det begynner å knake i stadig flere boligutbyggere. I fjor sto bygg- og anleggsbransjen for hver fjerde konkurs. Totalt var det litt over 1.000 selskaper i bransjen som måtte kaste kortene.

Økte kostnader pekes på som den klart største årsaken til at det bygges og selges lite nye boliger i alle kategorier og størrelser. Et fellestrekk er at boligene jevnt over blir mindre.

– Vi selger nesten ingen boliger på mer enn 200 kvadratmeter lenger. Vi har ikke regnet på hvor stor nedgangen i kvadratmeter er, men vi selger nå mest boliger mellom 180 og 200 kvadratmeter, sier kjededirektør i Mesterhus Norge, Karl Arne Jespersen.

Han står i et nybygg i Holmenkollåsen som skal være ferdig til høsten. I Oslo gjør forsinkelsen av den nye småhusplanen at det bygges svært lite. Mye av ordrereserven vil være tømt ved utgangen av 2025, og da blir krisen mer merkbar.

Må venne oss til å bo mindre

Tomtekostnadene har økt jevnt over mange år, byggekostnadene er opp med 30 til 40 prosent de seneste fire–fem årene, og den økte renten bidrar til kostnadsspiralen. I tillegg er det stadig nye krav og reguleringer som drar opp prisen.

– For å øke kundegruppen har vi utviklet boliger som er vesentlig mindre nå. Å bygge en leilighetsblokk i betong koster fra 80.000 kvadratmeteren og oppover, men små eneboliger i tre har lavere kvadratmeterpris, sier Jespersen.

I fjor solgte Mesterhus i underkant av 600 boliger på landsbasis, og det er et svært lavt antall.

– Det er nytteløst å vente på at byggeprisene skal ned, for det kommer neppe til å skje. Vi må nok venne oss til å bo litt mindre, mener Jespersen.

Trump kjøler ned markedet

Morthen Bakke eier og driver Bakkegruppen, som i hovedsak har konsentrert seg om å bygge boliger i randsonen rundt Oslo. Han peker på at boligprisene normalt skal falle når rentene øker, men at det er annerledes i denne krisen på grunn av svært lav tilbudsside og svært høye byggekostnader. Effektene av dette er kun enda lavere byggetakt og ikke ønsket fall i boligprisene.

– Det er betalingsevnen til boligkjøperne som gjør at boligene blir mindre. De får rett og slett ikke lån i banken til flere kvadratmeter, sier Morthen Bakke.

I fjor solgte Bakkegruppen nesten 200 boliger og byggestartet nesten 300, og det mener han er bra. De seneste ukene er det blitt vesentlig stillere blant kjøperne. Donald Trumps tollkrig, med påfølgende fallende børser, har gjort kjøperne mer engstelige.

– Det er bare å ta en titt på fondskontoen din i nettbanken, som er falt med 20 prosent. Da skjønner du at kjøpelysten også faller, sier Bakke.

I tillegg til tomtekostnader, byggepriser og rentekostnader peker han på kommunale reguleringer som et stort hinder. Leilighetsnormen til Oslo kommune, som krever et stort antall større boliger i et prosjekt, samt begrensninger på minste størrelse på boligene, har spredd seg til nabokommunene. I et større rekkehusprosjekt forsøkte Bakke å omregulere 14 rekkehus til 14 mindre enheter i seks- og åttemannsboliger. Det ble blankt nei fra Lillestrøm kommune og fra statsforvalteren. Det til tross for at antall boliger ble det samme.

– De begrunnet det med at de ikke ville ha fattigfolk inn i prosjektet. Det var en kjøpegruppe kommunen ikke ønsket seg til Lillestrøm, og de fikk støtte av statsforvalteren. Det er jo uhørt, sier Bakke.

Han mener det er akkurat denne typen boliger småbarnsfamiliene nå har råd til. I stedet for et rekkehus til 5,5 millioner kroner, kan de kjøpe seg en mindre leilighet til 3,5 millioner kroner.

– Vi solgte mange av disse leilighetene med forbehold om omregulering. Det var jo de samme kjøperne som ikke hadde råd til rekkehus som kjøpte, sier Bakke.

– Kommunene tror det vil bedre bomiljøet å bygge større, men det er de billige boligene som etterspørres, sier utbyggeren.

Tallenes tale

Tall fra analyseselskapet Plot.ai bekrefter det utbyggerne sier. Det er de mindre rekkehusene mellom 100 og 150 kvadratmeter som etterspørres i større grad enn de større. På leilighetsmarkedet er trenden enda tydeligere. Salgsgraden på toroms leiligheter og kompakte treroms er langt høyere enn på de større leilighetene. Det bygges mange fire- og femroms leiligheter som i liten grad etterspørres.

Bakke mener det neppe blir bedre før det tillates økt bygging av små leiligheter. Tomtebanken som utbyggerne sitter på gir alene en snittkostnad på 30.000 kroner kvadratmeteren bare på den posten. Så kommer entreprisekostnader på 50.000 til 55.000 kroner, og finans- og byggherrekostnader. Da blir det umulig å komme under 100.000 kroner for nybygg i Oslo. I mars lå snittprisen på nytt i Oslo på 120.500 kroner.

– Du er nødt til å bygge flere små enheter på tomten for å få regnestykket til å gå opp, sier Bakke.

Systemhus ble Norges største boligbygger i fjor med 660 igangsatte boliger. Det er lenge siden et så lavt tall ville sikret topplasseringen.

– En enebolig er blitt 1 til 2 millioner kroner dyrere å bygge de seneste årene. Bare å få tak i tomter til å bygge større boliger er krevende mange steder, sier kjededirektør i Systemhus, Trond Lie.

Han mener bransjen må tenke nytt for å dekke boligbehovet til folk, men samtidig bygge tilstrekkelig med kvadratmeter for en familie.

– Vi må møte kostnadsøkningene med mer standardisering. I Norge bygger vi småhus og rekkehus på stedet. I Sverige er 80 prosent av dette industrialisert, og det blir bygget på fabrikk. Da får du et tett bygg på under en uke, sier Lie.

Han innrømmer at det kanskje vil gi kjedeligere boliger, men at det blir krevende nok å skaffe nok hender til å bygge de boligene som trengs når markedet normaliserer seg.

– Når vi skal dekke underskuddet av boliger har vi rett og slett ikke nok hender til å bygge. Da må vi standardisere og industrialisere prosessen. I Norge skal folk eie boligen selv, og for å opprettholde den modellen må vi som bransje tenke annerledes, sier Lie.

Regjeringen Støre har varslet at de vil legge til rette for 130.000 nye boliger innen 2030, men Lie mener myndighetene bidrar lite.

– Du bidrar ikke når det stadig stilles nye krav. De lover å forenkle byggesaksprosessen, men behandlingstiden har økt med 300 dager. Selv når søknadsbunken er halvert bruker de like lang tid. Kravene har gode intensjoner, men de er for dyre, mener Lie.

Han mener krympende boliger stiller større krav til andre aspekter ved byggeprosjektene.

– Vi må finne gode fellesskapsløsninger. Gjesterommet kan deles på av flere, eller bodene. Det er den formen for prosjekter vi ser mer av nå. Vi tegner også boliger som lett kan bygges på om man får behov for større plass, sier Lie.