Mye å velge i: I studentbyen Bergen er det mange leiligheter som kan friste. Foto: NTB
Økonomi-tips: Den lønnsomme bolighjelpen til studenten
Mange foreldre vil hjelpe barna økonomisk i studietiden og med å komme inn på boligmarkedet. En særregel gjør en bestemt metode spesielt økonomisk gunstig.
Denne artikkelen er over ett år gammel og kan innholde utdatert informasjon
Denne artikkelen ble først publisert i Finansavisen.
PERSONLIG ØKONOMI: Det er dyrt å studere og det er vanskelig å komme seg inn på boligmarkedet. Mange foreldre ønsker derfor å hjelpe barna i denne fasen. En mulighet er å hjelpe barnet eller barna til å kjøpe en egen leilighet på studiestedet, gjennom å gi dem forskudd på arv eller gave. Men for å klare det er det ofte nødvendig med store overføringer.
En annen mulighet, som står frem som mer økonomisk gunstig, er at foreldrene investerer i en leilighet på studiestedet som barnet kan benytte. En skatteunntaksregel bidrar til at det kan være ekstra lønnsomt.
Normalt sett er leieinntekter fra en leilighet du ikke selv bor i skattepliktig, med en skattesats på 22 prosent. Låner du derimot leiligheten gratis ut til en person, vil det etter skattereglene normalt regnes som en skattepliktig fordel for personen, der normal markedsleie er skattegrunnlaget. Også her er skattesatsen 22 prosent.
Klart krav: - Den som bor i boligen må selv dekke driftskostnadene, sier Øistein Krokmoen i Huseierne. Foto: Huseierne
Nærståenderegel
– Men en særregel, som har fått tilnavnet nærståendereglen, gjør det mulig å leie ut til familien, enten det er egne barn, søsken, foreldre , besteforeldre eller barnebarn skattefritt, både for den som leier og den som leier ut, sier advokat Øistein Krokmoen i Huseierne.
Kravet er ganske enkelt:
– Den som bor i boligen må selv dekke driftskostnadene, sier han.
Med driftskostnader regnes alle løpende kostnader som felleskostnader, forsikringer, vedlikehold og strøm.
– Må den som leier selv betale disse regningene, eller kan leilighetens eier gjøre det mens leieren overfører samme beløp til eieren?
– Hvordan man praktisk løser det har ingen betydning, så lenge man sørger for at det er de faktiske utgiftene som dekkes. Da slipper man å rapportere inn både kostnader og inntekter i skattemeldingen, sier han.
Men det er er altså viktig å være nøyaktig: «Merk at dersom datteren betaler mer enn det som tilsvarer driftskostnader, for eksempel avdrag og renter på foreldrenes boliglån, er vi utenfor nærståenderegelen», heter det på Skatteetatens hjemmesider.
Nærståenderegelen
Hvis en nærstående, for eksempel et barn, et søsken eller et barnabarn, får bo din leilighet gratis, men dekker samtlige driftskostnader ved boligen, kan bruken av boligen være skattefri.
Driftskostnadene som må dekkes er blant annet felleskostnader til sameie, vedlikeholdskostnader og strøm.
Ingen inntekter eller kostnader skal føres i skattemeldingen.
Så lenge familiemedlemmets bruk er skattefri etter nærståenderegelen, kan vedkommende også leie ut inntil halvparten av leiligheten (regnet etter utleieverdi) skattefritt, som om han faktisk selv var eier av boligen.
Kravet er at det er den som bor i leiligheten som mottar leieinntektene.
Skattefrie leieinntekter
En ekstra stor fordel kan det være dersom leilighetene foreldrene investerer i har flere soverom, slik at ett kan leies ut til en annen person.
– Da blir barnet som leier regnet som eier, og kan selv leie ut deler av boligen skattefritt, så lenge vedkommende bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdi, sier Krokmoen.
– Forutsetningen for denne type skattefri videreutleie er at brukeren er den som står som utleier og beholder leieinntektene selv, sier Krokmoen.
Hvis innbetalingene fra leieboeren spares, kan det i løpet av studietiden bli en solid sum.
Heller ikke i dette tilfellet skal noe føres på skattemeldingen. Det kan være en stor fordel for en student, ettersom det dermed ikke påvirker inntekten som kan avgjøre hvorvidt studielån kan omgjøres til stipend.
Opp til 40 prosent av basislånet, altså det vanlige studielånet som alle får, kan omgjøres til stipend av Lånekassen, forutsatt at studenten ikke bor sammen med foreldrene sine, at utdanningen er bestått og at inntekt og formue er lavere enn Lånekassens grenser.
At boligen studenten bor i er eid av foreldrene påvirker ikke muligheten til å få stipend.
– Så lenge studenten ikke bor sammen med foreldrene sine blir vedkommende regnet som borteboer, og vil kunne få omgjøring til stipend. Om studentene betaler løpende kostander ved boligen de bor i eller ikke, er ikke et forhold Lånekassen vurderer, sier Hanne Bjertnes, kommunikasjonsrådgiver i Lånekassen.
Formuesskatt
En ulempe ved å eie en bolig som barn kan benytte, er at det da er en sekundærbolig, og dermed kan medføre en regning i form av formuesskatt. For inntektsåret 2022 er formuesverdien av en sekundærbolig 95 prosent av boligverdien.
Formuesskattesatsen er på 0,95 prosent, og på 1,1 prosent for dem som har nettoformue på over 20 millioner kroner.
Må betale gevinstskatt
– Hvordan blir det med skatt hvis foreldrene ønsker å selge boligen når studenten er ferdig studert?
– Hvis det har vært en prisstigning på boligen må det betales skatt av gevinsten. Mange tenker feilaktig at barnet har opparbeidet botid i boligen, og at man dermed slipper skatt. Men slik er det altså ikke. Det er bare hvis eier selv, eller eiers ektefelle har bodd i boligen i ett av de seneste to årene at gevinsten blir skattefri, sier han.
– Kan man velge å overføre boligen som gave til barnet?
– Det kan man, og det er mange som vurderer det, men det er kanskje ikke så mange som faktisk gjør det. Hvis barnet da opparbeider seg nok botid, kan man selge skattefritt. Men det er viktig at det er en reell overføring, og at barnet beholder salgssummen. Hvis ikke risikerer man en gjennomskjæring, sier han.
Prisstigning?
Har man tro på en stor prisøkning i boligmarkedet i de kommende årene, kan det dermed kanskje være mer lønnsomt at studenten selv kjøper boligen i utgangspunktet, eventuelt med hjelp av gave eller lån fra foreldrene og et eventuelt lån i banken.
I slike tilfeller bør man passe på Lånekassens grenser for inntekt og formue for å få omgjort lån til stipend.
Formuesgrensen før det kommer til avkorting er i dag på 454.075 kroner for enslige. Formuesverdien av primærbolig skal ikke overstige 25 prosent av markedsverdien. Et eventuelt lån kommer til fradrag, da det er nettoformuen som legges til grunn for Lånekassens beregninger.
